《负动产时代》:泡沫狂欢后的“天坑”该由谁买单?

《负动产时代》:泡沫狂欢后的“天坑”该由谁买单?

负动产这个词儿你可能听着有点陌生,这并不奇怪,因为它距离当下的中国社会确实比较遥远。

所谓负动产,是指成为负资产的不动产,说得更直白一点,就是这些不动产不仅不能给它的主人带来收益,反而会成为一种负债。

我们知道最主要的不动产就是土地和房产,你可能会纳闷,土地和房产是多少人拼尽全力想要获得的东西,它怎么会变成副动产呢?如果真的变成不动产,那把它卖掉或者是送人不就行了吗?这就是离奇的地方。

这些副动产不但很难卖掉,有的甚至连白送都没人要,他们成为个人和政府都不想接受的沉重负担,给不少人的家庭生活,也给城市规。

跨、社会治理、经济发展带来了巨大的麻烦。

那么是什么地方出现了这种离奇的现象呢?主要是咱们的东陵日本。

说到这儿你可能会更加觉得奇怪,我们都知道日本是一个人多地少的岛国,耕地面积严重不足,矿产资源更是匮乏。

对日本人而言,土地是极为稀缺的资源,他怎么会变成没人要的负资产呢?这就是这本副动产时代所要解答的问题。

这本书告诉我们,在当今日本的很多地区都出现了负动产现象,很多房子常年空置,没有人居住和打理,藤蔓丛生,墙壁开裂,成为危房。

有的房子和土地遗产虽然有数十上百个继承人,但是没有人愿意去继承,有的房子以白菜价甩卖,还有的为了尽早的脱手赴动产,甚至宁愿倒贴也请。

这些看起来不可思议的现象在日本已经真实的存在了很多年,但之前一直没有引起足够的重视。

二零一七年八月,日本最大的新闻媒体之一朝日新闻成立了采访组,开始对副动产现象展开了持续一年多的调查,并且以副动产时代为题做了系列的报道。

他们深入地采访了大量的业主、学者、律师、还有物业人员、房产中介和政府官员,报道了许多让人触目惊心的案例。

他们还采访了法国、美国、德国的类似情况,终于引起了日本的全民热议。

你可能已经猜到了,这本副动产时代就是朝日新闻系列报道的合集。

这本书在原来报道的基础上做了大量的增补和整理。

那么一本介绍日本不动产发展情况的书,对当下的中国人能有什么样的启示呢?其实。

虽然日本的经济体制和基本国情与中国有很大的不同,但是通过对日本副动产现象的分析,也许能让我们更好的认识房地产市场,了解人口、税收、土地、金融等要素是如何作用于房地产的,这或许能帮我们避开负动产陷阱。

那么本期音频我会分三个部分来为你解读这本书。

第一部分谈日本的副动产到底是一种什么样的景象。

第二部分谈日本为什么会走进副动产时代;第三部分在谈如何缓解副动产问题。

好,我们先来看第一个问题,那就是日本的副动产到底是一种什么样的景象?有的景象堪称奇观,首先是大量的土地没人愿意继承。

我们知道日本是资本主义国家,实行土地私有制,全国有百分之六十五的土地归私人所有。

百分之三十五的土地归国家和公共所有。

从明治维新开始,日本就有了不动产登记制度,土地所有人可以自由地使用和买卖土地,土地所有人去世以后,他的亲属或者是指定的继承人可以合法地继承土地。

不过啊继承人需要承担固定资产税和遗产税。

然而朝日新闻的记者调查发现,现在在日本出现了很多所有人不明土地,也就是说找不到土地的主人,在土地的名义,所有人去世以后没有人去继承过户,有的土地在所有人去世几十上百年之后,都没有人去办理过继承手续。

这样一代代下来,合法的继承人可能累积到数十上百人,继承人之间甚至互相都不认识。

根据法律规定,过户需要取得所有继承人的同意,继承人越多,也就越难达成统一意见,所以脱颖而出。

停了时间越长,要过户就越困难。

这样的所有人不明土地有多少呢?据统计,在二零一六年,全日本所有人不明土地的总面积达到四百一十万公顷,比整个九州岛还要大,而且这种局面还在不断地扩大。

有关部门预计到二零四零年,所有人不明土地总面积将会达到七百二十万公顷,也就是接近北海道的面积。

土地没人继承的根本原因,是因为他们已经成为副动产。

这些土地一般是距离市区比较远的田地、林地或者是荒地,但也有一些是在城市内部。

因为各种原因,这些土地既卖不出高价,也很难开发利用,而继承呢又需要支付高昂的固定资产税和遗产税。

固定资产税每年都要交,虽然交税的金额会逐年的降低。

但是降到一定的金额后就不会再降。

此外,持有土地还需要一定的维护管理成本,比如建栅栏、除草等等,都需要投入资金和人力,因而没有太多使用价值的土地就没有人愿意去继承。

有的人持有闲置的土地,也因为不堪重负,想要设法卖掉或者是捐赠出去,但是很难实现。

至于原因,咱们待会儿再说。

与土地没人继承类似的是很多房子也没人继承,这些房子可能位于市中心,也可能位于郊区或者是农村,他们被废弃成为危房,威胁到邻居和路人的安全。

没有人继承的原因也是因为持有的成本太高,同时它还不能带来收益,或者说收益不足以覆盖成本,因而是一笔负资产。

那么这些被抛弃的房屋和土地会造成怎样的生?的影响呢?首先它导致土地被浪费,这些土地没有被很好地开发利用,没有发挥应有的价值,不管是国家还是个人都没有从土地中获得收益,这是巨大的资源浪费。

其次,如果这片土地和房屋位于城市的中心,那他还会妨碍城市的规划。

比如在对城市道路进行规划的时候,如果遇到所有人不明的土地和房屋,政府部门找不到协商的对象,但是又不能侵犯私有产权,就只能在规划建设的时候绕开这些地方,这给城市的发展造成了不小的阻碍。

另外,面对这些被抛弃的房屋和土地,政府部门需要耗费大量的人力和财力去调查找到所有人或者是合法继承人。

如果找不到,政府就需要承担维护管理的责任,比如给空置的危房加上了围栏或者是把它拆除。

防止发生火灾,或者是因为房屋倒塌伤及路人,这些都需要动用财政资金,等于是让全体纳税人为此买单。

那么除了土地和房屋没人继承,还有没有别的副动产现象呢?有,那就是大面积的廉价抛售不动产。

比如有一位老人,它在一九九一年以一千三百万日元的价格,在著名的温泉度假胜地伊豆半岛买了大约三百平方米的别墅用地。

到二零一七年他只能以十万日元的价格抛售,相当于不到六千元人民币,资产缩水到原来的一百三十分之一。

另外扣除要给中介公司的二十一万日元的手续费和广告费,最后卖这块地得倒贴十一万日元,也就是差不多六千四百元人民币。

尽管如此,这个老人还是感觉松了一口气。

为啥呢?因为以后再也不用为这块地花钱了。

他当年买下这块地之后一直空着,每年要缴纳四点六万日元的别墅用地管理费和七千日元的固定资产税。

他有两个女儿,但他们都不想继承这片没用的土地,他只好把它卖掉,否则等他过世了以后,他的女儿还得继续交管理费和固定资产税。

他说那就太对不起他们了。

他最开始开出一百日元的售价,但是无人问津,最后降到了十万日元才终于找到买主。

除了抛售土地,还有抛售房产的这些房子也是高价买入、低价卖出。

比如在神奈川县的移动公寓,在上世纪八十年代末,每套房子的售价大约是一千九百万日元,然而现在能卖到一百五十万日元以上就谢天谢地了。

如果是凶宅。

能连一百万日元都卖不到,也就是说房价缩水到原价的十九分之一。

而如果不卖掉,就需要继续的承担物业费、维修费和固定资产税,这还不是最极端的,一些度假公寓贬值得更厉害。

比如在一个叫做汤泽挺的滑雪胜地,那里是川端康成的小说雪国的故事发生地,曾经因为滑雪热建了一万五千套度假公寓。

后来日本的滑雪热退潮,来游玩的旅客减少,业主纷纷抛售房产,公寓的价格持续下跌,很多房子以拍卖的形式出售。

作者说与其说是为了出售房产,不如说是为了尽快的止血,因为各种税费负担太重了。

那么这些房子的拍卖底价是多少呢?你绝对想不到,法院定的拍卖底价是一万日元。

还不到六百元人民币,折合每平方米的价格大约是六到十二块钱人民币,真的是把房子卖出了。

白菜价定价为什么会这么低呢?因为这些房子往往都拖欠了多年的物业费,少则几十万日元,多则上千万日元。

买房的人除了支付房价外,还需要支付这部分欠费,还有给法院、银行等协助拍卖的机构的费用。

但是即便价格如此低廉,还是很难找到接盘侠。

可能售房消息挂出去,一整年来看房的人数是零,因此诞生了一门奇特的生意。

一家不动产中介公司提议让业主把房子的所有权转移给他们公司,同时业主还要向他们支付一百二十万日元的费用,也就是说让业主付钱卖房子,卖房不但赚不到一分钱,还得赔出去一百多万。

会有人这样卖房子吗?还真有。

在这本书完成的时候,这家中介公司已经以这样的方式收购了大约一千套房子,他们再把这些房子以每套十万日元的价格卖掉。

当然这样做也有很高的风险,因为如果房子卖不掉,他们同样需要承担高额的持有成本。

除了上面所说的这些,还有一个不动产现象是出现了大量老旧甚至面临倒塌的濒危公寓。

根据日本国土交通省的统计和预测,截至二零一七年底,全日本共有六百四十四万套公寓,居住在公寓里的人口大约占人口的十分之一。

到二零二七年,房龄超过三十年的公寓将达到三百五十万套,占全日本公寓总量的一半。

到二零三七年,房龄超过三十年的公寓将达到五百五十万套。

而超过五十年的公寓会逼近两百万套。

这个数据反映了一个不容乐观的事实,那就是日本不仅仅是人口在走向老龄化,它的房子也在走向老龄化。

从新房变旧房,从旧房变危房,最后成为一堆堆工业垃圾,成为全社会的负担。

针对这些老旧破败的房子有三种解决办法。

第一种是通过大规模的修缮来延长房屋的寿命;第二种是重建,重建的时候需要增加容积率,盖出更多的房子卖出去,才有可能覆盖重建的成本。

第三种是把房子拆掉,把地面的建筑物清除干净,直接卖土地。

无论采取哪种方法都需要大部分的业主,甚至全体的业主同意才能执行,但这往往并不容易,不少的房子找不到主人,即便。

能找到主人,由于业主的年龄、收入差距各不相同,往往很难达成一致的意见。

而且当房屋所有人的年纪越大,他们就会越缺乏动力去改变现状。

目前来看,日本完成重建的公寓比例非常低,总体来说,除了东京、大阪、名古屋三大都市圈依然维持着较高的不动产价格以外,日本很多其他地区都在逐渐的步入副动产时代。

土地和房屋只涨不跌的神话在日本已经破灭。

那么日本为什么会进入副动产时代呢?首先当然是因为整体的经济状况。

我们知道日本在上世纪八九十年代经历了泡沫经济,其间土地和房产被炒到了天价。

一九八九年,日本土地资产总额大约是两千万亿日元,而美国土地资产的总额是五百万亿日元。

日本是美国的四倍,所以当时有人说,卖掉东京就可以买下整个美国。

但是到了一九九一年,土地、房产和股票的价格全部暴跌,泡沫经济破灭。

此后的二三十年里,日本经济的增长率一直在低位徘徊,还多次出现了负增长。

很多在泡沫经济时代,高价买入土地和房产的人,一边眼睁睁地看着手中的不动产贬值,一边还得承受着很高的税费。

其次是人口老龄化和人口负增长,我们知道日本是全世界人口老龄化程度最高的国家。

二零一九年日本六十五岁以上的人口占总人口的百分之二十七,居世界首位。

更严重的是,从二零一零年开始,日本总人口持续十多年出现了负增长。

比如二零二零年的人口就被前一年。

减少了超过五十万。

尽管日本政府出台各种政策鼓励生育,但是效果并不明显,少子化的趋势很难逆转。

书里面指出,日本的住宅总数已经超过了家庭的户数。

二零一三年日本的房屋空置率为百分之十四之后还在不断的提高。

有研究机构预测,到二零三三年,日本房屋的空置率将会达到百分之三十,在房多人少的总趋势下,房子自然会不断的贬值。

再者是高昂的持有成本,包括税费和保险,这需要重点说一下。

与不动产有关的税费有固定资产税、遗产税、交易税、赠与税、印花税、所得税、物业费、维修费等等。

日本是全世界遗产税最高的国家之一,所以才会有前面所说的有人不愿。

以继承财产。

而固定资产税是另一笔巨大的开支,是按照土地或者是房屋评估额的百分之一点四来征收,而且每年都要交,这是地方政府主要的税源之一。

固定资产税之所以成为很多家庭难以承受的负担,一方面是因为本身的税率很高,另一方面是税务部门在对不动产进行评估的时候,评估额常常超过他们的实际价格,而按照规定应该给予的一些税收优惠也常常得不到有力的执行。

比如一位女士继承了一片一千五百平方米的山林,仅仅因为在土地上建了一栋占地八十平米的别墅,有关部门就把这片土地全部按照住宅用地而非山林的标准来征税,这样一来,这片土地的资产评估额是最终实际售价的十倍。

像这样混淆征税标准、算错不动产面积的情况经常出现。

说到日本的固定资产税,还有一个荒诞现象不得不提,那就是王者贞顺。

王是死亡的王,啥意思呢?就是土地或房屋的名义所有人去世了以后,就算没有人去继承这笔遗产,地方政府也会从众多的合法继承人中指定代表,要求他交纳固定资产税。

即使这个人从来没有在那片土地或者那套房子里生活过,也必须交税,直到确定了继承人。

换句话说,人可以死,但睡不能灭。

更离谱的是,这些被指定的代表并不能因为出了钱就拥有这份不动产,因为按照规定,要继承财产必须获得所有继承人的同意。

你看,政府部门只是想尽办法征税,却不会考虑纳税人的个人。

利益。

所以书里说固定资产税扭曲了日本的土地制度,催生了不动产问题。

地方财政高度依赖固定资产税,因此日本政府没有改革税制的愿望,这使得原本就失去了吸引力的不动产进一步贬值,加速了地方经济的衰退。

另外在日本,地震、台风、海啸、火山爆发等自然灾害频发,房屋很容易被损坏,所以业主还必须为房屋购买保险。

再加上日本的房屋木质结构比较多,房屋的折旧率很高,每隔十五年左右就需要进行大规模的修缮,外墙和走廊经常需要小规模的修缮,所以房屋的维修和管理费用都不低。

呃这些都是持有成本。

除了上面所说的经济、人口和持有成本三大因素以外,还有一个因素也是导致日本。

不像副动产时代的重要原因那就是退出机制的不健全。

啥意思呢?就是说当负资产的所有人不想再持有土地或者是房产的时候,他很难脱手,及时为自己止损,你不能像扔垃圾一样把这些不动产随意的扔掉,因为相关的垃圾回收机制不健全。

尽管日本的民法中规定,没有所有人的不动产应该归属国库,但是到底在哪些情况下不动产可以归属国库?相关标准一直很模糊。

比如书里面提到,有人拥有两万三千平方米的山林,他想放弃这片土地的所有权,让政府来接收这片土地,说白了就是把土地白送给政府,但是政府竟然不愿意接收,于是他把官司一直打到了高等法院,但最后还是败诉。

法院认定原告。

想把继续持有山林带来的负担转嫁给政府,属于滥用权力,因而驳回了他的请求。

这样的判决理由让人哭笑不得。

那么为什么会出现这样的判决呢?作者指出,因为法院关注的重点是如果由政府来接管山林,那么管理这片土地需要去确定地界、设置栅栏,每年还需要除草、巡逻警备,这些都需要花纳税人的钱,所以不能让政府来接受。

根据日本的相关制度,如果所有人或者是继承人不想持有土地,那么他需要自己想办法拍卖土地。

如果经过各种努力还是败不出,政府才会接管。

但就像这个案例所呈现的,政府是不会轻易接收土地的,因为退出机制复杂繁琐,很多人不得不长期持有闲置的不动产,并不断的。

为他支付成本。

说了这么多,想必你已经感受到日本的副动产是一个高度复杂的系统性难题,它牵扯到经济、政治、人口、法律等各个方面,可谓积重难返。

经过朝日新闻的连载报道,副动产现象已经在日本引起了广泛的关注,从官方到民间各界都在想办法解决副动产问题。

在这本书里,作者没有提出特别具体的政策建议,而是把目光放到了海外,希望从其他国家的经验中找到破解之策。

他们通过实地调查发现,在法国的科西嘉岛、巴黎郊区、美国的底特律还有德国的东部都出现了不同程度的不动产现象,很多情况与日本如出一辙,而这些地方都采取了比较有效的措施来挽救局面,防止情况恶化。

那么他们。

采取了哪些措施呢?我们一个个来说,科西嘉岛是法国孤悬在地中海的一座岛屿,岛上经济落后,居民不得不外出打工。

有一段时期,岛上几乎有一半的土地都联系不到所有人,有的土地所有人去世以后没有人去办理继承手续,这严重地阻碍了当地发展。

无论是想规划农业用地,还是想修建道路,都因为找不到所有人而没办法实现。

法国政府为此推出了三项政策,一是动员全国力量,调查所有人不明土地的真实情况。

二是放宽民法上的规定来推动土地登记工作。

具体而言,就是放宽取得时效和消灭时效的条件,也就是说在持续占有某块土地一定的期限后,就可以取得,这块土地的所有权人不必管这块土地之前的主人是谁。

反过来,如果一块土地五年以上没有缴纳不动产税,那么就判定这片土地是无主的,土地他的所有权就收归政府。

另外,对多人共有土地的处置,原来必须获得全员的同意,现在只需要三分之二的所有人同意就可以执行。

三是在税收方面采取优惠措施,允许减免百分之五十的赠与税,但规定只有在十年内完成登记才能享受这项优惠。

这些措施推动了土地的确权和流转,到二零一七年为止,科西嘉岛的所有人不明土地减少了百分之二十,迈出了脱离副动产的第一步。

有日本学者指出,所有人不明土地没有特效药,日本也只能像法国一样,依靠多渠道的信息提供税收和民法上的优惠政策,从整个国家层面出发。

采取跨部门的措施去推进解决。

那么对于废旧工具的处理有什么好办法吗?在这方面,作者调查了巴黎郊区圣诞汀的情况,那里聚集了很多来自中东等地区的移民,他们大多属于贫困阶层,那里的房子很破旧,百分之四十的住宅都被认定是不适宜居住,当地还发生过严重的恐怖袭击。

法国政府认为政府有义务为了确保居民的人身安全和公共卫生,推动老旧公寓的改造和重建。

于是当地政府决定向需要改善环境的公寓提供重建或者是修缮的补贴,并指定了一部分必须强制重建的房子。

这个地区为了征用和重建公寓花费了三亿欧元,这些费用由地方政府承担一半,法国政府承担百分之三十,其余的百分之二十则利用不动。

销售收入来弥补。

然而在日本,公寓的修缮或者是重建作业需要由业主们协商进行,政府从来不会介入。

其中,法国政府动用行政和税收力量来解决老旧公寓问题,这样的态度和方法都值得日本借鉴。

同样还有来自美国底特律的经验,底特律曾经因为汽车产业繁荣一时,但后来因为产业转移和金融危机,城市人口流失了一半以上,留下来的大多是没有好去处的穷人。

人口减少,房价暴跌,室内的建筑逐渐变得破败不堪,空置率很高。

这些空置的房子有的成为毒贩交易的场所,有的则被纵火烧毁,危及街区的治安。

面对这样的副动产现象,底特律是如何自救的呢?当地的政府和非营利机构成立了土。

地银行。

这个土地银行低价的回收没有人管理的闲置房屋和土地,然后对空置的房屋进行拆除或者是翻新,让房屋和土地重新处于可使用的状态。

这些土地以极低的价格进行售卖,比如相邻土地的所有人可以按照每块地一百美元的价格来购买,不过买下土地之后,每年需要交纳一小笔资产税,大约每块地十五美元。

这样的举措至少有三个好处。

一是有利于城市的发展,它缩小了城市的建筑规模,降低了房屋的空置率,促进了土地的有效利用,防止城市过度的开发。

二是减轻了政府管理闲置土地和房屋的成本,还增加了财政收入。

三是让真正需要土地的人能以低价获得土地,开展经营活动或者是改善。

居住环境,这个举措获得了美国联邦政府的财政补贴,当地顺利拆除了一万栋空置房屋,还有一些空置房屋经过翻新被重新出售。

书中指出,土地银行已经在美国得到普及,全美国一共有一百多家土地银行承担着不动产重建工作。

为了防止副动产阻碍住宅市场的发展,美国政府设立了巨额的联邦补贴。

作者说,美国之所以能对大量的空置房屋进行拆除或者是翻新,政府起到了重要的推动作用。

最后我们再来说说德国的情况。

德国应对不动产现象的诸多办法中,最值得借鉴的可能是制定有效的退出机制。

前面我们提到,在日本不能随意的放弃你所持有的不动产,但是德国的民法中规定,所有人可以通过向土地登记所提出放。

去申请,并在土地登记簿上登记的方式来放弃自己持有的土地。

同时规定州政府拥有优先获得所有人放弃的土地的权利,这样的机制可以减轻不动产所有人的经济负担,可以让他们及时止损。

朝日新闻的记者采访到这些国外经验,为日本解决副东产问题提供了参考,打开了政府的决策思路。

但从认识问题到解决问题,还有漫长的道路要走。

从泡沫经济时代的疯狂到副动产时代的落幕,日本仅仅用了不到三十年时间。

日本人口减少的大趋势暂时看不到被遏制的迹象,未来日本防多人少的现象会越来越突出。

前首相安倍晋三说:人口不断减少是日本的国难,这句话并不夸张,供求关系的逆转正是日本进入副动产时代的。

根本原因。

这本书最后一章的主题是谁来买单,也就是说谁该为副动产负责。

从目前的制度来看,买单的是那些不动产的所有人和继承人,他们在默默地承担着高昂的税费,承受着资产贬值的压力,想要退出这个游戏而不得。

作者提出要求所有人必须承担某些义务,就应该允许所有人放弃所有权。

但目前只有有利用价值的不动产才有可能被政府接收,政府应该建立相应的制度,至少应该允许所有人在缴纳一定的费用之后,能放弃所有权,把他们捐赠出去。

在最后,作者大声疾呼说,日本住房和土地制度的改革已经刻不容缓。

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